Leasing Immobiliare

Il leasing immobiliare è un tipo di leasing che si utilizza solitamente per l'acquisto di immobili nuovi, o di seconda mano, e per ristrutturare vecchi immobili.
Nella pratica il leasing immobiliare è una semplice operazione di finanziamento a lungo termine, esattamente come il mutuo.

A conti fatti peró, il leasing immobiliario presenta molti piú vantaggi del contratto di mutuo, spesso considerato non abbastanza flessibile rispetto alle esigenze di chi vuole acquistare una casa.
Come funziona un leasing immobiliario? Semplice! La societá immobiliare acquista l'immobile dal costruttore, quindi la offre in leasing all'utilizzatore.
Quest'ultimo si assumerá tutti i rischi relativi a manutenzione ed uso dell'immobile.

L'utilizzatore pagherá un canone, il cui tasso sará fissato in base ai tassi di mercato, alla sua situazione finanziaria, alla durata del contratto e dell'importo finanziato.
Quando il contratto di leasing scade, l'utilizzatore ha la possibilitá di riscattare l'immobile, cioé di acquistarlo ad un prezzo stabilito al momento della stipula del contratto di leasing.

L'utilizzatore puó anche decidere di prolungare il contratto di leasing immobiliare oppure puó decidere di restituire l'immobile.
In Italia il leasing immobiliare per i privati diventa realtá solo nel 2005, ma si presenta da subito come ottima alternativa al mutuo ipotecario per l'acquisto di una casa (soprattutto di una seconda casa).

I vantaggi rispetto al mutuo sono numerosi:
- in primo luogo infatti il leasing offre finanziamenti del 100%, mentre i mutui difficilmente raggiungono i 4/5 del valore dell'immobile;



- nel finanziamento si puó comprendere anche il valore dell'arredamento;
- il contratto di leasing puó durare da 96 mesi fino a 20 anni;
- non si paga l'imposta sostitutiva sui finanziameni a lungo termine, che invece è prevista per i mutui;
- costi accessori inferiori (per esempio, dato che sul leasing non esiste ipoteca, non ci sono spese notarili per ipoteca;
- sia in sede di acquisto sia della fatturazione dei canoni leasing, l'IVA è del 10%;
- si puó decidere di pagare una sostanziosa rata iniziale (tra il 10% ed il 30% del valore dell'immobile). Tanto piú alta risulta la maxi-rata iniziale pagata, tanto più convenienti saranno i tassi d'interesse da pagare sui canoni mensili ed il valore finale da saldare in caso di acquisto;
- il prezzo del riscatto risulta 'parametrato' ad un prezzo realisticamente inferiore a quello di mercato, in quanto il prezzo da pagare sará pari alla percentuale di riscatto calcolata sul valore dell'immobile di anni precedenti;
- la rendita dell'abitazione in leasing non va inserita nella dichiarazione dei redditi;
- i canoni riguardanti il leasing immobiliare sono un costo fiscalmente deducibile;
- il contratto di leasing si puó accendere anche su edifici in fase di realizzazione e per l'acquisto dell'eventuale terreno edificabile. In questo caso i canoni decorreranno dal completamente dell'immobile.

Nel caso l'utilizzatore sia un'impresa (non lavoratori autonomi) esistono ulteriori vantaggi:
- il leasing immobiliare permette di ammortizzare l'immobile acquistato in tempi relativamente piú brevi, mentre per i normali mutui si effettua l'ammortizzamento in 30 anni;
- i canoni sono deducibili interamente se vengono ammortizzati per almeno 8 anni;
- mantenimento delle liquidità e del patrimonio netto;
- accesso al finanziamento in tempi rapidi;
- canoni fiscalmente ed integralmente deducibili e totale finanziamento dell'IVA.

Vediamo ora alcuni aspetti puramente contabili del leasing immobiliare.
I canoni relativi al leasing sono generalmente deducibili dal reddito di impresa o dal reddito da lavoro autonomo.
Ci sono comunque dei casi particolari.
Nel leasing immobiliare per esempio, solo il 70% del canone relativo agli immobili industriali risulta deducibile; solo l’80% per tutti gli altri immobili.
Si presume infatti che il terreno su cui sorge l’immobile (non ammortizzabile) abbia un valore del 20-30% non deducibile.

Per quanto riguarda l'IVA invece il contratto di locazione finanziaria è compreso tra le operazioni imponibili.
L’aliquota di riferimento è la stessa applicabile in caso di cessione dei beni oggetto del contratto di leasing. Esistono peró alcune regole particolari: per esempio il fornitore ha la facoltà di non esporre l’IVA in fattura, lasciando che sia la società locatrice ad occuparsene.
Il pagamento dell’imposta rimane in tutti i casi di competenza dell’acquirente. Il meccanismo si applica esclusivamente alle compravendite di immobili strumentali, con categorie catastale B, C, D, E, A/10.

Per quanto riguarda le imposte comunali, l’obbligo di presentazione della dichiarazione e del pagamento dei versamenti spetta all'utilizzatore dal momento della consegna.

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